美港通证券
珠江新城，
既是广州这座湾区封面城市的绝对核心，
也是世界级的商务中心、全球性的金融中心，
占据了广州永不落幕的价值高地 。
01
珠江新城是广州难以逾越的经济心脏，
多年来以仅占全市0.2%的面积，
创造出全市1/8的GDP，
经济贡献能级独占鳌头。
珠江新城的产业实力傲视群雄。企业总部超125家占全市23%，200家世界500强占全市超5成，13家跨国公司总部占全市3成，聚集268家持牌金融机构。
塔尖的城市资源汇聚于此，
早已让珠江新城成为公认的广州第一圈层。
当很多城市还在渴望一座地标门面，
珠江新城拥有的却是世界级地标集群。
这里是全球300米建筑群最密集的CBD，
建筑的秩序、章法和美学都是独一档，
拥有无与伦比的城市天际线，
比中环、陆家嘴更为细腻和极致。
如果你置身其中，就能感觉到强烈的节奏感和韵律感，这里的空间被营造得像一首乐章：高低起伏、错落有致、主次分明、前后呼应。
一个城市的领事馆数量，
体现了它的国际地位。
而珠江新城拥有40家外国领事馆，
数量远超上海陆家嘴和深圳福田。
美国、法国、西班牙、意大利、巴西、马来西亚等驻广州总领事馆，都在珠江新城。
由珠江新城领衔的天河中央商务区，
CBD排名已跃升至全国TOP3，
吸纳着来自全国乃至全球的高端产业和精英。
广州每次城市综合实力提升，
珠城都在从中获取反哺能量变得更强。
从天河2035年国土空间规划看，
珠城定位依然是超级城市中心。
随着广州的城市能级的跃迁，
它还会被赋予更多顶层规划和城市资源。
诚然，
琶洲、金融城过去几年发展很快，
但珠江新城依然是无可争议的王者。
金融城以“科技金融”和“数字金融”为支柱，琶洲则侧重“数字经济”，两者均依托珠江新城成熟的金融生态与国际化资源。三者共同构成了“黄金三角”，而这种紧密联系进一步巩固了珠江新城作为“城市心脏”的霸主地位。
区域价值决定房产高度，
珠江新城统领广州塔尖豪宅圈，
豪宅浓度、价值度、领涨度、抗风险性
一直是广州的NO.1。
顶豪侨鑫汇悦台、凯旋新世界等均诞生于此，
成交数据更是最有力的证明。
如果把珠金琶的一二手豪宅划分为10-15-20万+/平三个梯次，会发现珠城无论在哪个价格梯队，富人的基数都是最多的。以户数计算，手握20万+/平房产的珠城业主起码超过2000人，比琶洲、金融城加起来都多。
广州已经形成了恒定的中心格局，
即有一个强中心和其他多中心，
多中心永远无法取代强中心。
这种规律已经在多个世界级城市得到验证，
纽约中心过了100年还在曼哈顿，
上海的中心一直都在黄浦江两岸，
能超过珠江新城的，只有珠江新城。
02
不过，
珠江新城经过二十年高强度开发，
已进入存量优化阶段。
随着土地资源开发殆尽，
珠城的未来和增量在哪里？
从《广州国土空间总体规划（2021～2035）》来看，
近5年以及未来10年，
广州城市规划核心资源投放的重点是：
沿江聚集，城市向东拓展，
其中的核心载体，依然是珠江新城。
其中，珠城东区则代表珠城的未来，
将见证珠江新城的下一个十年。
商业地标在东进：
珠江新城明确要建世界级商圈，
马场地块拟引入全球重奢店王SKP美港通证券，
将重构广州顶奢商场格局。
2024年，SKP被写入广州市政府工作报告。4月10日，广州商务局官方发布《一图读懂|广州市培育建设国际消费中心城市2025年工作要点》，文中重点提及：将加快推进聚龙湾太古里、华润万象城、SKP等高端商业载体的建设。
员村作为珠城向东的核心板块，
未来还将升级为
集数字经济产业+绿地生态公园+高端商业于一体的
新滨江中轴商务核芯，
完整珠水北岸城市核心的拼图。
交通干道在东进：
串联起广州最核心地段的临江大道天河段
通车进入倒计时，
将打通禀赋资源向东贯通的城市动脉，
形成横跨多个CBD的沿江超级黄金大道。
串联起珠城众多顶级地标的花城大道，
也将东扩南移，
与员村二横路组成十字骨架，
缝合珠江新城与金融城西区的城市空间。
这两条主干道，
集聚了广州最密集的金融、科技和商贸资源，
一系列城市高端封面地标，
共同构筑起广州面向全球的城市名片。
它们的开通将以超越交通的维度，
蕴藏着改变广州发展格局的能量。
产业布局在东进：
曝光的在编规划显示，
作为珠江新城功能东延的首个战略支点，
拥有整个金融城未来绝大部分增量的
金融城西区开启全面建设。
随着二棉厂、面粉厂、绢麻厂等地块的调规获批，
员村TOD超级综合体的建设落成，
广州人工智能与数字经济试验区和天河中央商务区的协同建设，
金融城西区将与珠江新城产生强大的战略协同，
为珠城向东发展注入清晰动能。
从数据看，
珠江新城段江景才是全广州最值钱的景观。
但过去，珠江新城的城市天际线
更多沿中轴而非沿江分布，
呈现出“中轴突出、两翼对称”的空间格局，
沿江展示面明显不足。
以花城广场为中轴线，广州东塔与西塔、广晟国际大厦、利通广场、广州银行大厦、高德置地广场等对称排开，呈现出一种“中轴突出、两翼对称”的空间格局。
（左右滑动查看）
随着2024年保利豪掷近200亿重仓于此，
珠城东也将补齐核心城市豪宅拼图，
赋予板块全新的城市界面，
打造更连贯、更磅礴的沿江天际线。
顶豪进化图鉴，也在一路向东：
沿着临江大道，
早已形成了广州含金量最高的一条豪宅带。
但珠城西区、中区、东区三大板块，
存在一条清晰的豪宅鄙视链。
珠江新城的豪宅基本遵循两条价值规律：1、东区＞中区＞西区；1、临江＞非临江。
正如纽约曼哈顿CBD的上东区，
居住氛围最纯粹的低密住区珠城东区，
才是塔尖中的塔尖，
汇悦台、广粤尊府、尚东柏悦府等广州封面顶豪均位于此。
但如今珠城的房子，
亟需一个新的封面作品，
来推动广州豪宅的产品力进化。
“东进”是大势所趋，
但珠江新城凭借诸多超级变量，
片区还远未见天花板。
未来，当珠城东进的蓝图兑现，
珠江新城将真正形成一个
西区、中区、东区连片成型的超级CBD。
加上东边的金融城、对岸的琶洲，
共同构成其它城市难以匹敌的黄金三角。
03
从城市发展的普遍规律来看，
板块之间的“连接处”，
可变性最强，吸引的投资最多，财富机遇也最大。
从投资价值来看，
珠城东进绝非简单的基建升级，
很可能会把广州现有豪宅版图，
撕开出一道口子。
等到临江大道通车之日，
就是广州一手豪宅重新定锚之时。
草蛇灰线，布局千里，
从珠江新城到琶洲再到金融城，
回顾广州每一处城市中心崛起，
每一处都有保利率先入局的身影。
10年前，大家都不看好琶洲的时候，保利却选择重仓琶洲，打造了豪宅保利天悦以及地标保利天幕广场和叁悦广场。10年前琶洲保利天悦开盘3.3万/㎡，如今二手成交价稳定在17万+/㎡，且鲜有挂牌出售。
而这一次，
作为最了解广州的发展商，
央企保利早就精准把握珠城向东的趋势，
砸下超200亿资金，
提前在最好的地块连落三子。
其中即将入市的保利天曜，
就是享受珠城向东发展红利的
第一张也是最好的一张船票。
今年以来，
金融城、琶洲相继进行商改住调规，
宅地供应持续增加，
但珠城已十年都没有新房入市，
保利天曜的稀缺性已经是100%明牌。
珠江新城的最大价值就在于“真绝版”，一手房源凤毛麟角，这里不是“下一个豪宅区”，而是“唯一的豪宅区”。相比之下，琶洲、金融城等板块，依然有大量可出让土地和可售房源持续推出。
地图上看，
保利天曜就矗立在珠城东拓的桥头堡位置，
被花城大道+临江大道环抱，
距离规划引入顶奢SKP的马场旧改仅一路之隔，
占有最核心的地段和最顶级的资源，
成为缝合两大CBD的关键纽带，
也是承载珠城高端居住外溢的第一站。
过去一些年，
凯旋新世界、侨鑫汇悦台、尚东柏悦府，
直接推动了广州豪宅的进化。
而现在，作为保利最高标“天”字系产品，
保利天曜将承担起刷新广州豪宅定义的使命，
超越一代产品的顶点，
成为新一代产品的起点。
其中，
高低错落、老钱鎏金的显贵风外立面，
将是广州核心区天际线终于补全的一大步；
亲江生活+学校+绿地公园+商业+地铁TOD，
将是珠城东城市价值信心的定海神针，
也是广州面世即绝版的产品力天花板。
保利天曜将补齐珠江高质量发展带最后一块封面拼图，构筑全新的城市天际线。
回顾广州40年城建史，
每一次城市格局的变迁，
都需要一两个地标建筑来担当定海神针，
以迅速凝聚共识、拓展城市边界。
正如63层之于环市东、
中信大厦之于天河北、
东西塔之于珠江新城，
这一次珠江新城的大东进，
保利天曜将成为那个全新的城市封面级人居样本。
© THE END
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